Hauswart: Leerstand verständlich erklärt
Die Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV umfassen die Vergütung für Pflege, Kontrolle und Überwachung des Gebäudes. Entscheidend ist, dass der Verwaltungsanteil (üblicherweise 20-30 % der Arbeitszeit) und Reparaturtätigkeiten herausgerechnet werden, da diese nicht umlagefähig sind. Außerdem dürfen Leistungen, die der Hauswart erbringt (z. B. Reinigung, Gartenpflege), nicht zusätzlich unter Nr. 9 oder Nr. 10 separat abgerechnet werden.
Veröffentlicht am 19. August 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Hauswartkosten sind gebäudebezogen — der auf leerstehende Einheiten entfallende Anteil geht zu Lasten des Vermieters.
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Rechtsrahmen zu Hauswart
Rechtsgrundlage
Laufende Hauswarttätigkeit ist nur anteilig umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 14 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturarbeiten.
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Leerstand: typische Fehlerquellen
Der Hauswart pflegt und überwacht das gesamte Gebäude unabhängig vom Vermietungsstand. Seine Tätigkeiten (Kontrolle der Heizungsanlage, Treppenhausbeleuchtung, Winterdienst) fallen auch bei leer stehenden Einheiten an. Der Vermieter muss den Kostenanteil der leerstehenden Flächen selbst tragen. Bei Verteilung nach Wohnfläche bleibt die Gesamtfläche inklusive Leerstand die Berechnungsbasis — eine Herausrechnung leerer Einheiten zu Lasten der verbleibenden Mieter ist nicht zulässig.
Prüfpfad in der Praxis
Prüfen Sie den Hauswartvertrag und alle zugehörigen Rechnungen auf den konkreten Leistungsumfang. Rechnen Sie den nicht umlagefähigen Verwaltungsanteil heraus, der erfahrungsgemäß bei 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten liegt. Identifizieren Sie Reparaturarbeiten im Leistungsverzeichnis und ziehen Sie diese ebenfalls ab, da Instandhaltung nicht auf Mieter umgelegt werden darf. Schließen Sie Doppelberechnungen mit Nr. 9 (Gebäudereinigung) und Nr. 10 (Gartenpflege) aus, indem Sie prüfen, ob der Hauswart diese Tätigkeiten zusätzlich zu externen Dienstleistern ausführt. Vergleichen Sie den verbleibenden umlagefähigen Betrag mit dem Vorjahr und dem Durchschnitt.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 14 BetrKV: Hauswart: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Hauswart (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
36376.07 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 36376.07 EUR / 950 m2 = 38.29 EUR pro m2
- 38.29 EUR x 78 m2 = 2986.62 EUR Jahresanteil
- 2986.62 EUR / 12 = 248.89 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 2986.62 EUR (monatlich 248.89 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Verlangen Sie eine Aufschlüsselung der Hauswart-Tätigkeiten: Wie viel Arbeitszeit entfällt auf Verwaltung (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung, Zählerablesung) und wie viel auf Reparaturen? Beide Anteile müssen vor der Umlage abgezogen werden, da nur Pflege, Kontrolle und Überwachung umlagefähig sind.
- Tätigkeitsaufstellung des Hauswarts anfordern und Verwaltungsanteil (erfahrungsgemäß 20-30 %) identifizieren.
- Reparaturstunden aus den Hauswartkosten herausrechnen — nur Pflege, Kontrolle und Überwachung sind umlagefähig.
- Prüfen, ob Hauswart-Reinigung oder Hauswart-Gartenpflege zusätzlich unter Nr. 9 oder Nr. 10 BetrKV abgerechnet wurde (Doppelberechnung).
- Bei Kosten über 0,30 EUR/m²/Monat gezielt nach enthaltenen Verwaltungs- und Reparaturanteilen fragen.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV