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Hauswart: Leerstand verständlich erklärt
Die Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV umfassen die Vergütung für Pflege, Kontrolle und Überwachung des Gebäudes. Entscheidend ist, dass der Verwaltungsanteil (üblicherweise 20-30 % der Arbeitszeit) und Reparaturtätigkeiten herausgerechnet werden, da diese gesondert zu prüfen sind. Außerdem dürfen Leistungen, die der Hauswart erbringt (z. B. Reinigung, Gartenpflege), nicht zusätzlich unter Nr. 9 oder Nr. 10 separat abgerechnet werden.
Kurzantwort
Hauswartkosten sind gebäudebezogen — der auf leerstehende Einheiten entfallende Anteil sollte gesondert zugeordnet werden.
Hauswart direkt im Abrechnungsfall prüfen
Nutzen Sie den Aspekt-Check als Leitfaden und wechseln Sie danach in die vollständige Abrechnungsanalyse.
Rechtsrahmen zu Hauswart
Möglicher Normbezug
Bei Laufende Hauswarttaetigkeit sollte der mögliche Kostenarten-Prüfrahmen anteilig fachlich geprüft werden. Kernnorm ist § 2 Nr. 14 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturarbeiten.
Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen
Möglicher Normbezug
Der Hauswart pflegt und überwacht das gesamte Gebäude unabhängig vom Vermietungsstand. Seine Tätigkeiten (Kontrolle der Heizungsanlage, Treppenhausbeleuchtung, Winterdienst) fallen auch bei leer stehenden Einheiten an. Der Kostenanteil der leerstehenden Flächen ist gesondert gesondert zu prüfen. Bei Verteilung nach Wohnfläche bleibt die Gesamtfläche inklusive Leerstand die Berechnungsbasis — eine Herausrechnung leerer Einheiten zu Lasten der verbleibenden Mieter ist prüfungsbedürftig.
Prüfpfad in der Praxis
Möglicher Normbezug
Prüfen Sie den Hauswartvertrag und alle zugehörigen Rechnungen auf den konkreten Leistungsumfang. Markieren Sie den gesondert zu prüfenden Verwaltungsanteil gesondert, der erfahrungsgemäß bei 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten liegt. Identifizieren Sie Reparaturarbeiten im Leistungsverzeichnis und markieren Sie diese gesondert, weil Instandhaltung gesondert zu prüfen ist. Schließen Sie Doppelberechnungen mit Nr. 9 (Gebäudereinigung) und Nr. 10 (Gartenpflege) aus, indem Sie prüfen, ob der Hauswart diese Tätigkeiten zusätzlich zu externen Dienstleistern ausführt. Vergleichen Sie den verbleibenden rechnerischen Betrag mit dem Vorjahr und dem Durchschnitt.
Rechenbeispiel Hauswart (Leerstand)
- Objekt
- Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
- Gesamtkostenposition
- 36376.07 EUR
- Gesamtwohnfläche
- 950 m2
- Wohnfläche der Einheit
- 78 m2
- 36376.07 EUR / 950 m2 = 38.29 EUR pro m2
- 38.29 EUR x 78 m2 = 2986.62 EUR Jahresanteil
- 2986.62 EUR / 12 = 248.89 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 2986.62 EUR (monatlich 248.89 EUR).
Praxis-Tipp
Bitten Sie um eine Aufschlüsselung der Hauswart-Tätigkeiten: Wie viel Arbeitszeit entfällt auf Verwaltung (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung, Zählerablesung) und wie viel auf Reparaturen? Beide Anteile sollten vor einer Umlage fachlich abgegrenzt werden, da nur Pflege, Kontrolle und Überwachung im Prüfrahmen zu betrachten sind.
Nächste Schritte
- Tätigkeitsaufstellung des Hauswarts anfordern und Verwaltungsanteil (erfahrungsgemäß 20-30 %) identifizieren.
- Reparaturstunden aus den Hauswartkosten herausrechnen — nur Pflege, Kontrolle und Überwachung können eine Kostenart im Prüfrahmen bilden.
- Prüfen, ob Hauswart-Reinigung oder Hauswart-Gartenpflege zusätzlich unter Nr. 9 oder Nr. 10 BetrKV abgerechnet wurde (Doppelberechnung).
- Bei Kosten über 0,30 EUR/m²/Monat gezielt nach enthaltenen Verwaltungs- und Reparaturanteilen fragen.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 14 BetrKV
§ 556a BGB
In Ihrer Abrechnung prüfen
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Häufige Fragen
Welcher Fehler ist bei Hauswart im Aspekt Leerstand am häufigsten?
Am häufigsten wird bei Leerstand die leere Fläche aus dem Verteilerschlüssel gestrichen, was den Anteil der verbleibenden Mieter erhöht. Das ist prüfungsbedürftig — Hauswartkosten sind gebäudebezogen und der Leerstandsanteil ist vom Vermieter zu fachlich prüfen.
Welche Norm ist für Hauswart hier zentral?
§ 2 Nr. 14 BetrKV regelt die Hauswartkosten und nennt Pflege, Kontrolle und Überwachung des Gebäudes als fachliche Orientierung. Verwaltungstätigkeiten (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung) und Reparaturarbeiten sind ausdrücklich gesondert zu prüfen und sollten vor der Verteilung gesondert geprüft werden.
Wie gehe ich bei strittigen Hauswart-Positionen vor?
Bitten Sie um eine detaillierte Aufschlüsselung der Hauswart-Tätigkeiten nach Zeitanteilen an. Prüfen Sie, ob Verwaltungs- und Reparaturanteile korrekt abgezogen wurden und ob Leistungen wie Reinigung oder Gartenpflege nicht doppelt unter den jeweiligen eigenen Positionen (Nr. 9, Nr. 10) erscheinen. Beziffern Sie strittige Anteile konkret in Ihrer schriftlichen Einwendung.
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Jetzt prüfenStand: 2026-03-14. Inhalt zur Orientierung, keine Rechtsberatung.