Darf der Vermieter Leerstandskosten auf die uebrigen Mieter umlegen?

Nein, das Leerstandsrisiko traegt grundsätzlich der Vermieter. Er muss den auf leerstehende Wohnungen entfallenden Kostenanteil selbst tragen und darf diesen nicht auf die vermieteten Einheiten verteilen.

Wie erkenne ich in meiner Abrechnung, ob Leerstandskosten auf mich umgelegt werden?

Prüfen Sie, ob bei flächenbezogener Umlage die Gesamtwohnfläche des Hauses mit der tatsaechlich vermieteten Fläche übereinstimmt. Wird die Gesamtfläche um leerstehende Wohnungen reduziert, erhoehen sich die Kostenanteile der uebrigen Mieter unrechtmaessig.

Gibt es Ausnahmen, in denen Leerstand auf Mieter umgelegt werden darf?

Nein, nach staendiger Rechtsprechung traegt der Vermieter das Leerstandsrisiko vollstaendig. Auch bei laengerem Leerstand darf die Berechnung nicht zu Lasten der vorhandenen Mieter angepasst werden.

Rechtsfrage

Was tun bei Ungeklärten Leerstandskosten in der Abrechnung?

Diese Seite beantwortet die Frage "Was tun bei Ungeklärten Leerstandskosten in der Abrechnung?" anhand der geltenden Betriebskostenregeln. Für belastbare Ergebnisse sollten immer Mietvertrag, Abrechnung, Verteilerschlüssel und Belege zusammen gelesen werden.

Veröffentlicht am 4. April 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026

KategorieProblem

ZielgruppeMieter & Vermieter

Stand14. März 2026

Kurzantwort

Bei Ungeklärten Leerstandskosten in der Abrechnung sollten Sie Umlageklausel, Verteilerschlüssel und Belege strukturiert prüfen und Einwendungen mit konkreter Gegenrechnung fristgerecht erheben. Rechtlicher Rahmen: § 556 Abs. 1 BGB, § 556a Abs. 1 BGB und § 2 Nr. 17 BetrKV. Mieter sollten die Abrechnung jetzt auf diese Position prüfen; Vermieter sollten sie mit klarer Umlagelogik nach BetrKV erstellen.

Nächster Schritt: prüfen oder nach BetrKV erstellen

Mieter prüfen strittige Positionen in der eigenen Abrechnung. Vermieter erstellen eine BetrKV-konforme Abrechnung mit klarer Umlagelogik und Belegen.

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Rechtslage und Ausgangspunkt

Rechtsgrundlage

Maßgeblich sind § 556 Abs. 1 BGB, § 556a Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 17 BetrKV. Bei Sonstige Betriebskosten ist entscheidend, ob die Position im Mietvertrag wirksam vereinbart, rechnerisch schluessig verteilt und mit Belegen nachvollziehbar dokumentiert ist.

Tipp: Sie können Ihre Nebenkostenabrechnung kostenlos auf Fehler prüfen lassen — direkt hier starten.

Prüfpfad in 4 Schritten

1Auffällige Position bei Sonstige Betriebskosten identifizieren und Betrag notieren.
2Vorjahreswert heranziehen und Differenz beziffern.
3Verteilerschlüssel und Belegkette auf Konsistenz prüfen.
4Einwand mit konkreter Gegenrechnung und Normbezug formulieren.

Typische Fehler bei Sonstige Betriebskosten

Häufige Fehler bei Sonstige Betriebskosten:

1Position ist nicht als wiederkehrende Betriebskosten einordenbar.
2Fehlende vertragliche Vereinbarung für sonstige Kosten.
3Kosten sind eigentlich einer anderen Kostenart (Nr. 1-16) zuzuordnen. Dein Einwand wird belastbar, wenn jede Differenz mit Betrag, Normbezug und Belegstelle begründet ist.

Rechtsgrundlage

§ 556 Abs. 1 BGB

§ 556a Abs. 1 BGB

§ 2 Nr. 17 BetrKV

§ 556 Abs. 1 BGB: Bildet die mietrechtliche Grundlage fuer die Umlage von Sonstige Betriebskosten: Ohne wirksame Vereinbarung und fristgerechte Abrechnung ist die Umlage unwirksam.

§ 556a Abs. 1 BGB: Bildet die mietrechtliche Grundlage fuer die Umlage von Sonstige Betriebskosten: Ohne wirksame Vereinbarung und fristgerechte Abrechnung ist die Umlage unwirksam.

§ 2 Nr. 17 BetrKV: Ordnet Sonstige Betriebskosten als Betriebskostenposition ein und bestimmt den umlagefaehigen Leistungsumfang.

Was Sie jetzt tun sollten

Praxis-Tipp

Vergleichen Sie die in der Abrechnung angegebene Gesamtwohnfläche oder Gesamtanzahl der Einheiten mit der tatsaechlichen Situation im Haus. Sind leerstehende Wohnungen aus der Gesamtfläche herausgerechnet, werden die Leerstandskosten unrechtmaessig auf Sie umgelegt.

Gesamtwohnfläche in der Abrechnung mit der tatsaechlichen Gesamtfläche des Hauses (inkl. Leerstand) abgleichen.
Bei Abweichungen prüfen, ob leerstehende Einheiten aus dem Verteilerschlüssel herausgerechnet wurden.
Belegeinsicht beantragen, um die Belegungssituation und die Berechnung des Verteilerschlüssels zu verifizieren.
Schriftlich beanstanden, dass Leerstandskosten auf die vermieteten Einheiten umgelegt wurden, und eine Neuberechnung verlangen.