Beleuchtung: Gewerbeanteile verständlich erklärt
Die Beleuchtungskosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV umfassen ausschließlich den Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie Treppenhaus, Keller, Außenanlagen und Tiefgarage. Nicht umlagefähig sind der Mieterstrom einzelner Wohnungen, Strom für Verwaltungszwecke und Investitionskosten für neue Leuchtmittel. In der Praxis liegen die Kosten laut DMB-Betriebskostenspiegel bei ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat.
Veröffentlicht am 6. Oktober 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Gewerblich verursachter Allgemeinstrom, etwa für Tiefgaragenbeleuchtung, muss vorweg abgezogen werden.
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Rechtsrahmen zu Beleuchtung
Rechtsgrundlage
Allgemeinstrom für Gemeinschaftsflächen ist umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 11 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Neuinstallation und Erweiterung von Anlagen.
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Gewerbeanteile: typische Fehlerquellen
In gemischt genutzten Gebäuden kann die Beleuchtung von Tiefgaragen, gewerblich genutzten Fluren oder Lagerbereichen einen überproportionalen Anteil am Allgemeinstrom verursachen. Wenn Gewerbeeinheiten die Gemeinschaftsbeleuchtung stärker beanspruchen als Wohneinheiten, ist ein Vorwegabzug des gewerblichen Mehrverbrauchs geboten. Ohne diese Trennung subventionieren Wohnungsmieter die Beleuchtungskosten der gewerblichen Nutzung.
Prüfpfad in der Praxis
Fordern Sie die Versorgerrechnung für den Allgemeinstromzähler an und vergleichen Sie den dort ausgewiesenen Verbrauch und Betrag mit den in der Abrechnung angesetzten Kosten. Stellen Sie sicher, dass nur der Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen (Treppenhaus, Hausflur, Außenbeleuchtung) erfasst ist und kein Verwaltungsstrom, Aufzugsstrom oder Strom einzelner Mieteinheiten eingerechnet wurde. Prüfen Sie bei mehreren Allgemeinstromzählern, ob die Zuordnung zu den jeweiligen Gebäudeteilen korrekt ist. Kontrollieren Sie abschließend den Abrechnungszeitraum der Stromrechnung gegen den Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung und stellen Sie sicher, dass periodengerecht abgegrenzt wurde.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 11 BetrKV: Beleuchtung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Beleuchtung (Gewerbeanteile)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
20826.00 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 20826.00 EUR / 950 m2 = 21.92 EUR pro m2
- 21.92 EUR x 78 m2 = 1709.76 EUR Jahresanteil
- 1709.76 EUR / 12 = 142.48 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 1709.76 EUR (monatlich 142.48 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Prüfen Sie, ob ein separater Allgemeinstromzähler vorhanden ist und der abgerechnete Verbrauch plausibel erscheint. Fehlt ein eigener Zähler, muss der Vermieter die Abgrenzung zum Verwaltungsstrom nachvollziehbar darlegen.
- Stromrechnung für den Allgemeinstromzähler anfordern und den abgerechneten Verbrauch kontrollieren.
- Prüfen, ob Verwaltungsstrom oder Mieterstrom im Allgemeinstrom enthalten ist.
- Betrag pro Quadratmeter mit dem DMB-Durchschnitt von ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat vergleichen.
- Bei fehlendem Allgemeinstromzähler die Schätzmethode des Vermieters hinterfragen und Belege anfordern.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV