Wasserversorgung: Leerstand verständlich erklärt
Die Wasserversorgung nach § 2 Nr. 2 BetrKV umfasst die laufenden Kosten der Kaltwasserlieferung einschließlich Grundgebühren und Zählermiete. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung über Kaltwasserzähler ist der sachgerechteste Verteilerschlüssel; ersatzweise darf nach Personenzahl oder Wohnfläche verteilt werden. Entscheidend ist, dass Wasserverluste im Hausleitungsnetz nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Veröffentlicht am 4. Oktober 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Bei verbrauchsbasierter Wasserabrechnung erzeugen leerstehende Wohnungen keinen Verbrauch, aber Grundgebühren dürfen nicht auf belegte Einheiten umverteilt werden.
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Rechtsrahmen zu Wasserversorgung
Rechtsgrundlage
Laufende Wasserkosten sind umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 2 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Rohrreparaturen und Erneuerungen.
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Leerstand: typische Fehlerquellen
Wird die Wasserversorgung nach Verbrauch abgerechnet, entfällt für leerstehende Wohnungen der Verbrauchsanteil automatisch. Problematisch wird es bei den Grundgebühren des Wasserversorgers: Diese dürfen nicht ausschließlich auf die belegten Wohnungen umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine Verteilung nach Wohnfläche vorsieht. Der Vermieter muss den auf die leerstehenden Einheiten entfallenden Grundgebührenanteil selbst tragen. Bei Verteilung nach Personenzahl scheiden leerstehende Wohnungen ohnehin aus der Berechnung aus.
Prüfpfad in der Praxis
Prüfen Sie zuerst das Zählerprotokoll des Wasserversorgers und vergleichen Sie die abgelesenen Verbrauchswerte mit der Versorgerrechnung. Kontrollieren Sie die Eichfristen aller Kaltwasserzähler -- nach dem Mess- und Eichgesetz (MessEG) beträgt die Eichfrist für Kaltwasserzähler sechs Jahre. Stellen Sie sicher, dass der Gesamtverbrauch aller Wohnungszähler plus Allgemeinzähler mit dem Hauptzähler übereinstimmt; eine Differenz über 20 % deutet auf Leckagen oder defekte Zähler hin. Gleichen Sie abschließend den in der Abrechnung angesetzten Kubikmeterpreis mit dem Tarif des kommunalen Versorgers ab.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 2 BetrKV: Wasserversorgung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Wasserversorgung (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
20345.17 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 20345.17 EUR / 950 m2 = 21.42 EUR pro m2
- 21.42 EUR x 78 m2 = 1670.76 EUR Jahresanteil
- 1670.76 EUR / 12 = 139.23 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 1670.76 EUR (monatlich 139.23 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Prüfen Sie bei der Wasserabrechnung zuerst, ob die Kaltwasserzähler innerhalb der 6-jährigen Eichfrist nach dem MessEG liegen. Ablesewerte ungeeichter Zähler sind angreifbar und können die gesamte Verbrauchsabrechnung in Frage stellen.
- Eichdatum aller Kaltwasserzähler mit dem Hausverwaltungsnachweis abgleichen (Eichfrist: 6 Jahre).
- Gesamtwasserverbrauch laut Versorgerrechnung mit der Summe der Einzelzähler vergleichen und Differenzen als Leitungsverlust identifizieren.
- Bei gemischter Nutzung prüfen, ob gewerblicher Wasserverbrauch per Vorwegabzug herausgerechnet wurde.
- Kosten für Rohrreparaturen, Zähleraustausch oder Enthärtungsanlagen in der Abrechnung identifizieren und als nicht umlagefähig beanstanden.
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