Versicherungen: Leerstand verständlich erklärt
Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV im Prüfrahmen zu betrachten, sofern sie dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dienen. Möglicher Kostenarten-Prüfrahmen sind insbesondere die Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser), die Haus-und-Grund-Haftpflichtversicherung und eine Elementarschadenversicherung. Prüfungsbedürftig sind dagegen Versicherungen, die ausschließlich das wirtschaftliche Risiko des Vermieters abdecken, wie die Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung.
Veröffentlicht am 16. November 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Versicherungskosten für leerstehende Einheiten ist die Kostenzuordnung gesondert zu prüfen.
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Rechtsrahmen zu Sach- und Haftpflichtversicherung
Möglicher Normbezug
Gebäudebezogene Sach- und Haftpflichtversicherung kann ein Kostenart im Prüfrahmen sein. Kernnorm ist § 2 Nr. 13 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Rechtsschutz-, Mietausfall- und rein eigentümerbezogene Policen.
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Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen
Gebäudeversicherungen sind verbrauchsunabhängige Kosten, die unverändert anfallen, egal ob eine Wohnung bewohnt wird oder nicht. Bei Leerstand sollte der anteilige Versicherungsbeitrag der leerstehenden Einheiten gesondert dokumentiert und nicht ungeprüft auf die verbleibenden Mieter verteilt werden. Die Verteilung erfolgt nach Wohnfläche, wobei die leerstehenden Quadratmeter gesondert ausgewiesen werden sollten. Eine Umverteilung nur auf vermietete Einheiten kann rechnerisch auffällig sein.
Prüfpfad in der Praxis
Bitten Sie um die Versicherungspolicen und die aktuelle Prämienrechnung des Gebäudeversicherers an und prüfen Sie, ob nur Versicherungsarten mit Betriebskostenbezug (Gebäude-, Haftpflicht-, Elementarversicherung) in der Abrechnung enthalten sind. Markieren Sie gesondert zu prüfende Policen wie Mietausfallversicherung, Rechtsschutz oder Hausratversicherung des Vermieters heraus. Kontrollieren Sie bei gemischt genutzten Gebäuden, ob Gewerbezuschläge vorweg abgezogen wurden, bevor die Kosten auf Wohnmieter verteilt werden. Gleichen Sie den Prämienzeitraum mit dem Abrechnungszeitraum ab und prüfen Sie, ob Einmalzahlungen oder Nachberechnungen des Versicherers korrekt periodengerecht zugeordnet wurden.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 13 BetrKV: Sach- und Haftpflichtversicherung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Sach- und Haftpflichtversicherung (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
10644.62 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 10644.62 EUR / 950 m2 = 11.20 EUR pro m2
- 11.20 EUR x 78 m2 = 873.60 EUR Jahresanteil
- 873.60 EUR / 12 = 72.80 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 873.60 EUR (monatlich 72.80 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Bitten Sie um die Versicherungspolice oder zumindest die Beitragsrechnung ein und prüfen Sie, ob einzelne gesondert zu prüfende Versicherungsarten im Gesamtbetrag enthalten sind. Achten Sie besonders auf eine eingeschlossene Mietausfallversicherung.
- Versicherungsbeitragsrechnung anfordern und die einzelnen Versicherungsarten identifizieren.
- Mietausfallversicherung, Rechtsschutz und Hausratversicherung des Vermieters als gesondert zu prüfen kennzeichnen.
- Prüfen, ob bei gemischter Nutzung Gewerbezuschläge in der Prämie vorweg abgezogen wurden.
- Betrag pro Quadratmeter mit dem DMB-Durchschnitt von ca. 0,20 bis 0,35 EUR/m2/Monat vergleichen.
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