Versicherungen: Leerstand verständlich erklärt
Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig, sofern sie dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dienen. Umlagefähig sind insbesondere die Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser), die Haus-und-Grund-Haftpflichtversicherung und eine Elementarschadenversicherung. Nicht umlagefähig sind dagegen Versicherungen, die ausschließlich das wirtschaftliche Risiko des Vermieters abdecken, wie die Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung.
Veröffentlicht am 16. November 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Versicherungskosten für leerstehende Einheiten muss der Vermieter selbst tragen.
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Rechtsrahmen zu Sach- und Haftpflichtversicherung
Rechtsgrundlage
Gebäudebezogene Sach- und Haftpflichtversicherung ist umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 13 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutz-, Mietausfall- und rein eigentümerbezogene Policen.
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Leerstand: typische Fehlerquellen
Gebäudeversicherungen sind verbrauchsunabhängige Kosten, die unverändert anfallen, egal ob eine Wohnung bewohnt wird oder nicht. Bei Leerstand muss der Vermieter den anteiligen Versicherungsbeitrag der leerstehenden Einheiten selbst übernehmen und darf ihn nicht auf die verbleibenden Mieter umlegen. Die Verteilung erfolgt nach Wohnfläche, wobei die leerstehenden Quadratmeter dem Vermieter zugerechnet werden. Eine Umverteilung nur auf vermietete Einheiten benachteiligt die vorhandenen Mieter rechtswidrig.
Prüfpfad in der Praxis
Fordern Sie die Versicherungspolicen und die aktuelle Prämienrechnung des Gebäudeversicherers an und prüfen Sie, ob nur umlagefähige Versicherungsarten (Gebäude-, Haftpflicht-, Elementarversicherung) in der Abrechnung enthalten sind. Trennen Sie nicht umlagefähige Policen wie Mietausfallversicherung, Rechtsschutz oder Hausratversicherung des Vermieters heraus. Kontrollieren Sie bei gemischt genutzten Gebäuden, ob Gewerbezuschläge vorweg abgezogen wurden, bevor die Kosten auf Wohnmieter verteilt werden. Gleichen Sie den Prämienzeitraum mit dem Abrechnungszeitraum ab und prüfen Sie, ob Einmalzahlungen oder Nachberechnungen des Versicherers korrekt periodengerecht zugeordnet wurden.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 13 BetrKV: Sach- und Haftpflichtversicherung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Sach- und Haftpflichtversicherung (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
10644.62 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 10644.62 EUR / 950 m2 = 11.20 EUR pro m2
- 11.20 EUR x 78 m2 = 873.60 EUR Jahresanteil
- 873.60 EUR / 12 = 72.80 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 873.60 EUR (monatlich 72.80 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Fordern Sie die Versicherungspolice oder zumindest die Beitragsrechnung ein und prüfen Sie, ob einzelne nicht umlagefähige Versicherungsarten im Gesamtbetrag enthalten sind. Achten Sie besonders auf eine eingeschlossene Mietausfallversicherung.
- Versicherungsbeitragsrechnung anfordern und die einzelnen Versicherungsarten identifizieren.
- Mietausfallversicherung, Rechtsschutz und Hausratversicherung des Vermieters als nicht umlagefähig kennzeichnen.
- Prüfen, ob bei gemischter Nutzung Gewerbezuschläge in der Prämie vorweg abgezogen wurden.
- Betrag pro Quadratmeter mit dem DMB-Durchschnitt von ca. 0,20 bis 0,35 EUR/m2/Monat vergleichen.
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