Heizkosten

Heizkosten: Leerstand verständlich erklärt

Heizkosten werden regelmäßig anhand der HeizkostenV-Prüfkriterien betrachtet. Ein Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 % und ein Grundkostenanteil zwischen 30 % und 50 % können als Referenzwerte nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV dienen. Seit dem 01.01.2023 kann zusätzlich das CO2KostAufG als Prüfbezug relevant sein.

KostenartHeizkosten Stand2026-03-14 Rechtsgrundlage§ 2 Nr. 4 BetrKV, § 556a BGB, § 7 HeizkostenV, § 12 HeizkostenV

Kurzantwort

Bei Leerstand ist der verbrauchsabhängige Heizkostenanteil der leeren Wohnung ein besonderer Prüfpunkt; auch der Grundkostenanteil sollte fachlich geprüft werden.

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Rechtsrahmen zu Heizkosten

Möglicher Normbezug

An BetrKV-Struktur orientiert; HeizkostenV kann als mögliche Prüfgrundlage relevant sein. Prüfungsbedürftig sind Reparaturen und Erneuerung der Heizungsanlage.

Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen

Möglicher Normbezug

Steht eine Wohnung leer, sollte geprüft werden, wie der verbrauchsabhängige Anteil (50–70 %) und der flächenbezogene Grundkostenanteil (30–50 %) zugeordnet wurden. Die Kostenzuordnung ist besonders prüfungsbedürftig, wenn Anteile der leerstehenden Einheit auf vermietete Einheiten verteilt erscheinen.

Prüfpfad in der Praxis

Möglicher Normbezug

Prüfen Sie zuerst die Aufteilung in Grundkosten (30-50 %) und Verbrauchskosten (50-70 %) nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV. Kontrollieren Sie anschließend, ob der Vermieteranteil der CO2-Kosten nach dem CO2KostAufG korrekt abgezogen wurde. Gleichen Sie die abgelesenen Verbrauchseinheiten mit dem Protokoll des Messdienstleisters ab und achten Sie auf Plausibilitätssprünge gegenüber dem Vorjahr. Stellen Sie sicher, dass keine Reparatur-, Wartungs- oder Modernisierungskosten der Heizungsanlage in die Gesamtkosten eingeflossen sind, da diese gesondert zu prüfen sind.

Rechenbeispiel Heizkosten (Leerstand)

Gesamtkosten Heizung/Warmwasser: 8400.00 EUR
Grundkostenanteil: 30 %
Verbrauchskostenanteil: 70 %
Wohnflächenanteil der Einheit: 8.0 %
Verbrauchsanteil der Einheit: 8.5 %

Grundkosten: 8400.00 EUR x 30 % = 2520.00 EUR
Verbrauchskosten: 8400.00 EUR x 70 % = 5880.00 EUR
Anteil Einheit: 2520.00 EUR x 8.0 % + 5880.00 EUR x 8.5 % = 701.40 EUR
701.40 EUR / 12 = 58.45 EUR monatlicher Richtwert

Der beispielhafte Kostenanteil der Einheit liegt bei 701.40 EUR pro Jahr (monatlich 58.45 EUR).

Praxis-Tipp

Prüfen Sie bei jeder Heizkostenabrechnung zuerst, ob das Verhältnis von Grund- und Verbrauchskosten innerhalb der Spanne 30/70 bis 50/50 liegt. Fehlt die CO2-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG, kann § 12 HeizkostenV eine mögliche Prüfgrundlage sein.

Nächste Schritte

Verbrauchsanteil prüfen: Liegt er zwischen 50 % und 70 % der Gesamtheizkosten gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV?
CO2-Kostenaufteilung kontrollieren: Hat der Vermieter seinen Anteil nach CO2KostAufG korrekt abgezogen?
Reparatur- und Wartungskosten trennen: regelmäßige Wartung, Reparatur und Instandsetzung als Abgrenzungspunkt fachlich prüfen.
Verbrauchsdaten mit Ableseprotokoll abgleichen und auf plausible Einheitenwerte je m² prüfen (Richtwert: 1,00–1,50 EUR/m²/Monat).

Rechtsgrundlage

§ 2 Nr. 4 BetrKV

Heizkosten: zentrale Kostenart nach BetrKV.

§ 556a BGB

Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.

§ 7 HeizkostenV

Heizkosten werden häufig mit 50-70% Verbrauchsanteil geprüft; konkrete Abrechnung im Einzelfall prüfen.

§ 12 HeizkostenV

Bei Auffälligkeiten kann § 12 HeizkostenV eine mögliche Prüfgrundlage sein.

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Häufige Fragen

Welcher Fehler ist bei Heizkosten im Aspekt Leerstand am häufigsten?

Am häufigsten wirkt die Zuordnung des Grundkostenanteils der leerstehenden Wohnung auffällig. Der verbrauchsabhängige Anteil sollte zusätzlich anhand der Verbrauchswerte und Belege fachlich geprüft werden.

Welche Norm ist für Heizkosten hier zentral?

Zentral ist § 7 Abs. 1 HeizkostenV als Prüfbezug: Die Norm nennt Referenz- und Prüfkriterien für 50–70 % Verbrauchsanteil und 30–50 % Grundkostenanteil. Ob und wie diese Kriterien im konkreten Fall greifen, sollte anhand von Mietvertrag, Belegen und Einzelfall geprüft werden.

Wie gehe ich bei strittigen Heizkosten-Positionen vor?

Bitten Sie um zunächst schriftlich Belegeinsicht nach § 259 BGB an und bitten Sie um die Ableseprotokolle sowie den Wärmeliefervertrag. Prüfen Sie dann, ob Reparaturkosten oder Modernisierungskosten fälschlich in den Heizkosten enthalten sind, und erheben Sie innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung konkret bezifferte Einwendungen.

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Stand: 2026-03-14. Inhalt zur Orientierung, keine Rechtsberatung.

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