Heizkosten: Leerstand verständlich erklärt
Heizkosten werden regelmäßig anhand der HeizkostenV-Prüfkriterien betrachtet. Ein Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 % und ein Grundkostenanteil zwischen 30 % und 50 % können als Referenzwerte nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV dienen. Seit dem 01.01.2023 kann zusätzlich das CO2KostAufG als Prüfbezug relevant sein.
Veröffentlicht am 3. Januar 2026 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Bei Leerstand ist der verbrauchsabhängige Heizkostenanteil der leeren Wohnung ein besonderer Prüfpunkt; auch der Grundkostenanteil sollte fachlich geprüft werden.
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Rechtsrahmen zu Heizkosten
Möglicher Normbezug
An BetrKV-Struktur orientiert; HeizkostenV kann als mögliche Prüfgrundlage relevant sein. Prüfungsbedürftig sind Reparaturen und Erneuerung der Heizungsanlage.
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Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen
Steht eine Wohnung leer, sollte geprüft werden, wie der verbrauchsabhängige Anteil (50–70 %) und der flächenbezogene Grundkostenanteil (30–50 %) zugeordnet wurden. Die Kostenzuordnung ist besonders prüfungsbedürftig, wenn Anteile der leerstehenden Einheit auf vermietete Einheiten verteilt erscheinen.
Prüfpfad in der Praxis
Möglicher Normbezug
Prüfen Sie zuerst die Aufteilung in Grundkosten (30-50 %) und Verbrauchskosten (50-70 %) nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV. Kontrollieren Sie anschließend, ob der Vermieteranteil der CO2-Kosten nach dem CO2KostAufG korrekt abgezogen wurde. Gleichen Sie die abgelesenen Verbrauchseinheiten mit dem Protokoll des Messdienstleisters ab und achten Sie auf Plausibilitätssprünge gegenüber dem Vorjahr. Stellen Sie sicher, dass keine Reparatur-, Wartungs- oder Modernisierungskosten der Heizungsanlage in die Gesamtkosten eingeflossen sind, da diese gesondert zu prüfen sind.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 4 BetrKV: Heizkosten: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
§ 7 HeizkostenV: Heizkosten werden häufig mit 50-70% Verbrauchsanteil geprüft; konkrete Abrechnung im Einzelfall prüfen.
§ 12 HeizkostenV: Bei Auffälligkeiten kann § 12 HeizkostenV eine mögliche Prüfgrundlage sein.
Rechenbeispiel Heizkosten (Leerstand)
Gesamtkosten Heizung/Warmwasser
8400.00 EUR
Grundkostenanteil
30 %
Verbrauchskostenanteil
70 %
Wohnflächenanteil der Einheit
8.0 %
Verbrauchsanteil der Einheit
8.5 %
- Grundkosten: 8400.00 EUR x 30 % = 2520.00 EUR
- Verbrauchskosten: 8400.00 EUR x 70 % = 5880.00 EUR
- Anteil Einheit: 2520.00 EUR x 8.0 % + 5880.00 EUR x 8.5 % = 701.40 EUR
- 701.40 EUR / 12 = 58.45 EUR monatlicher Richtwert
Der beispielhafte Kostenanteil der Einheit liegt bei 701.40 EUR pro Jahr (monatlich 58.45 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Prüfen Sie bei jeder Heizkostenabrechnung zuerst, ob das Verhältnis von Grund- und Verbrauchskosten innerhalb der Spanne 30/70 bis 50/50 liegt. Fehlt die CO2-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG, kann § 12 HeizkostenV eine mögliche Prüfgrundlage sein.
- Verbrauchsanteil prüfen: Liegt er zwischen 50 % und 70 % der Gesamtheizkosten gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV?
- CO2-Kostenaufteilung kontrollieren: Hat der Vermieter seinen Anteil nach CO2KostAufG korrekt abgezogen?
- Reparatur- und Wartungskosten trennen: regelmäßige Wartung, Reparatur und Instandsetzung als Abgrenzungspunkt fachlich prüfen.
- Verbrauchsdaten mit Ableseprotokoll abgleichen und auf plausible Einheitenwerte je m² prüfen (Richtwert: 1,00–1,50 EUR/m²/Monat).
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