Heizkosten: Leerstand verständlich erklärt
Heizkosten unterliegen der zwingenden Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt. Anders als bei den meisten Betriebskostenarten reicht eine reine Flächenverteilung nicht aus — mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Seit dem 01.01.2023 ist zusätzlich das CO2KostAufG zu beachten, das einen Teil der CO2-Abgabe dem Vermieter zuweist.
Veröffentlicht am 3. Januar 2026 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Bei Leerstand entfällt der verbrauchsabhängige Heizkostenanteil für die leere Wohnung, den Grundkostenanteil trägt der Vermieter.
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Rechtsrahmen zu Heizkosten
Rechtsgrundlage
Umlagefähig nach BetrKV; Verteilung zwingend nach HeizkostenV. Kernnorm ist § 2 Nr. 4 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Reparaturen und Erneuerung der Heizungsanlage.
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Leerstand: typische Fehlerquellen
Steht eine Wohnung leer, fällt dort kein messbarer Heizverbrauch an — der verbrauchsabhängige Anteil (50–70 %) wird also nicht auf die anderen Mieter umgelegt. Der flächenbezogene Grundkostenanteil (30–50 %) läuft allerdings weiter, da er gebäudebezogen berechnet wird. Diesen Anteil muss der Vermieter selbst tragen und darf ihn nicht auf die vermieteten Einheiten verteilen. Geschieht dies dennoch, ist die Abrechnung insoweit materiell fehlerhaft.
Prüfpfad in der Praxis
Rechtsgrundlage
Prüfen Sie zuerst die Aufteilung in Grundkosten (30-50 %) und Verbrauchskosten (50-70 %) nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV. Kontrollieren Sie anschließend, ob der Vermieteranteil der CO2-Kosten nach dem CO2KostAufG korrekt abgezogen wurde. Gleichen Sie die abgelesenen Verbrauchseinheiten mit dem Protokoll des Messdienstleisters ab und achten Sie auf Plausibilitätssprünge gegenüber dem Vorjahr. Stellen Sie sicher, dass keine Reparatur-, Wartungs- oder Modernisierungskosten der Heizungsanlage in die Gesamtkosten eingeflossen sind, da diese nicht umlagefähig sind.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 4 BetrKV: Heizkosten: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
§ 7 HeizkostenV: Heizkosten sind grundsätzlich mit 50-70% Verbrauchsanteil abzurechnen.
§ 12 HeizkostenV: Bei Verstoessen besteht regelmäßig ein Kürzungsrecht.
Rechenbeispiel Heizkosten (Leerstand)
Gesamtkosten Heizung/Warmwasser
8400.00 EUR
Grundkostenanteil
30 %
Verbrauchskostenanteil
70 %
Wohnflächenanteil der Einheit
8.0 %
Verbrauchsanteil der Einheit
8.5 %
- Grundkosten: 8400.00 EUR x 30 % = 2520.00 EUR
- Verbrauchskosten: 8400.00 EUR x 70 % = 5880.00 EUR
- Anteil Einheit: 2520.00 EUR x 8.0 % + 5880.00 EUR x 8.5 % = 701.40 EUR
- 701.40 EUR / 12 = 58.45 EUR monatlicher Richtwert
Der beispielhafte Kostenanteil der Einheit liegt bei 701.40 EUR pro Jahr (monatlich 58.45 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Prüfen Sie bei jeder Heizkostenabrechnung zuerst, ob das Verhältnis von Grund- und Verbrauchskosten innerhalb der Spanne 30/70 bis 50/50 liegt. Fehlt die CO2-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG, haben Mieter ein Kürzungsrecht von bis zu 3 % auf die Heizkosten.
- Verbrauchsanteil prüfen: Liegt er zwischen 50 % und 70 % der Gesamtheizkosten gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV?
- CO2-Kostenaufteilung kontrollieren: Hat der Vermieter seinen Anteil nach CO2KostAufG korrekt abgezogen?
- Reparatur- und Wartungskosten trennen: Nur laufende Wartung ist umlagefähig, Instandsetzung der Heizanlage nicht.
- Verbrauchsdaten mit Ableseprotokoll abgleichen und auf plausible Einheitenwerte je m² prüfen (Richtwert: 1,00–1,50 EUR/m²/Monat).
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV