Gebäudereinigung: Leerstand verständlich erklärt
Die Kosten der Gebäudereinigung richten sich nach § 2 Nr. 9 BetrKV und umfassen die regelmäßige Unterhaltsreinigung von Treppenhaus, Fluren und Gemeinschaftsflächen einschließlich der Glasreinigung. Entscheidend ist die Abgrenzung zur nicht umlagefähigen Grundreinigung, die als Instandhaltungsmaßnahme gilt. Auch eine Doppelberechnung mit dem Winterdienst (Nr. 8) muss ausgeschlossen werden.
Veröffentlicht am 16. Mai 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Reinigungskosten sind gebäudebezogen — bei Leerstand muss der Vermieter den Kostenanteil der leerstehenden Einheiten selbst tragen.
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Rechtsrahmen zu Gebäudereinigung und Ungezieferbekaempfung
Rechtsgrundlage
Regelmaessige Reinigungskosten sind umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 9 BetrKV. Nicht umlagefähig sind baubedingte Sonderreinigungen und Reparaturfolgen.
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Leerstand: typische Fehlerquellen
Die Gebäudereinigung fällt unabhängig davon an, ob alle Einheiten vermietet sind: Treppenhaus und Flure müssen auch bei Leerstand gereinigt werden. Der Vermieter darf den Leerstandsanteil nicht auf die verbleibenden Mieter umlegen. Konkret bedeutet das: Bei der Verteilung nach Wohnfläche muss die Gesamtfläche einschließlich leerstehender Einheiten als Berechnungsbasis dienen. Der auf die leere Einheit entfallende Anteil geht zu Lasten des Vermieters.
Prüfpfad in der Praxis
Rechtsgrundlage
Prüfen Sie zuerst den Reinigungsvertrag und alle zugehörigen Rechnungen auf Vollständigkeit und Plausibilität. Trennen Sie anschließend die laufende Unterhaltsreinigung (umlagefähig nach § 2 Nr. 9 BetrKV) klar von einmaligen Grundreinigungen oder Sonderreinigungen nach Bauarbeiten, die nicht umlagefähig sind. Kontrollieren Sie, ob Winterdienstkosten bereits unter Nr. 8 (Straßenreinigung) abgerechnet wurden, um eine Doppelberechnung auszuschließen. Gleichen Sie die Gesamtsumme mit dem Vorjahr ab und hinterfragen Sie auffällige Kostensteigerungen. Stellen Sie sicher, dass der im Mietvertrag vereinbarte Verteilerschlüssel korrekt angewendet wurde.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 9 BetrKV: Gebäudereinigung und Ungezieferbekaempfung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Gebäudereinigung und Ungezieferbekaempfung (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
23319.48 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 23319.48 EUR / 950 m2 = 24.55 EUR pro m2
- 24.55 EUR x 78 m2 = 1914.90 EUR Jahresanteil
- 1914.90 EUR / 12 = 159.58 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 1914.90 EUR (monatlich 159.58 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Prüfen Sie bei Reinigungskosten immer, ob Grundreinigungen oder Sonderreinigungen nach Bauarbeiten enthalten sind — diese gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Achten Sie außerdem darauf, dass Winterdienst nicht gleichzeitig unter Nr. 8 und Nr. 9 erscheint.
- Rechnung des Reinigungsdienstleisters anfordern und prüfen, ob nur Unterhaltsreinigung (regelmäßig) abgerechnet wurde.
- Winterdienst-Position mit Nr. 8 (Straßenreinigung/Winterdienst) abgleichen, um Doppelberechnung auszuschließen.
- Glasreinigung separat prüfen: nur Gemeinschaftsflächen-Fenster sind umlagefähig, nicht Fenster innerhalb der Wohnungen.
- Bei Kosten über 0,20 EUR/m²/Monat gezielt nach enthaltenen Grundreinigungen oder Verwaltungsbüro-Reinigung fragen.
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