Beleuchtung: Leerstand verständlich erklärt
Die Beleuchtungskosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV umfassen ausschließlich den Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie Treppenhaus, Keller, Außenanlagen und Tiefgarage. Prüfungsbedürftig sind der Mieterstrom einzelner Wohnungen, Strom für Verwaltungszwecke und Investitionskosten für neue Leuchtmittel. In der Praxis liegen die Kosten laut DMB-Betriebskostenspiegel bei ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat.
Veröffentlicht am 12. März 2026 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Allgemeinstrom für Beleuchtung fällt pauschal an, sodass der Leerstandsanteil beim Vermieter verbleibt.
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Rechtsrahmen zu Beleuchtung
Möglicher Normbezug
Allgemeinstrom für Gemeinschaftsflächen kann ein Kostenart im Prüfrahmen sein. Kernnorm ist § 2 Nr. 11 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Neuinstallation und Erweiterung von Anlagen.
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Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen
Die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen ist eine verbrauchsunabhängige Kostenposition: Das Treppenhauslicht brennt unabhängig davon, ob alle Wohnungen bewohnt sind. Bei Leerstand sollte geprüft werden, ob der Vermieter den auf leerstehende Einheiten entfallenden Anteil nicht ungeprüft auf die verbleibenden Mieter verteilen. Die Verteilung erfolgt nach der gesamten Wohnfläche des Gebäudes, wobei der Vermieter den Kostenanteil der leeren Wohnungen selbst fachlich prüfen sollte.
Prüfpfad in der Praxis
Bitten Sie um die Versorgerrechnung für den Allgemeinstromzähler an und vergleichen Sie den dort ausgewiesenen Verbrauch und Betrag mit den in der Abrechnung angesetzten Kosten. Stellen Sie sicher, dass nur der Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen (Treppenhaus, Hausflur, Außenbeleuchtung) erfasst ist und kein Verwaltungsstrom, Aufzugsstrom oder Strom einzelner Mieteinheiten eingerechnet wurde. Prüfen Sie bei mehreren Allgemeinstromzählern, ob die Zuordnung zu den jeweiligen Gebäudeteilen korrekt ist. Kontrollieren Sie abschließend den Abrechnungszeitraum der Stromrechnung gegen den Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung und stellen Sie sicher, dass periodengerecht abgegrenzt wurde.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 11 BetrKV: Beleuchtung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Beleuchtung (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
33255.36 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 33255.36 EUR / 950 m2 = 35.01 EUR pro m2
- 35.01 EUR x 78 m2 = 2730.78 EUR Jahresanteil
- 2730.78 EUR / 12 = 227.57 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 2730.78 EUR (monatlich 227.57 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Prüfen Sie, ob ein separater Allgemeinstromzähler vorhanden ist und der abgerechnete Verbrauch plausibel erscheint. Fehlt ein eigener Zähler, ist zu prüfen, ob der Vermieter die Abgrenzung zum Verwaltungsstrom nachvollziehbar darlegen.
- Stromrechnung für den Allgemeinstromzähler anfordern und den abgerechneten Verbrauch kontrollieren.
- Prüfen, ob Verwaltungsstrom oder Mieterstrom im Allgemeinstrom enthalten ist.
- Betrag pro Quadratmeter mit dem DMB-Durchschnitt von ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat vergleichen.
- Bei fehlendem Allgemeinstromzähler die Schätzmethode des Vermieters hinterfragen und Belege anfordern.
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