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Beleuchtung: Leerstand verständlich erklärt
Die Beleuchtungskosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV umfassen ausschließlich den Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie Treppenhaus, Keller, Außenanlagen und Tiefgarage. Prüfungsbedürftig sind der Mieterstrom einzelner Wohnungen, Strom für Verwaltungszwecke und Investitionskosten für neue Leuchtmittel. In der Praxis liegen die Kosten laut DMB-Betriebskostenspiegel bei ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat.
Kurzantwort
Allgemeinstrom für Beleuchtung fällt pauschal an, sodass der Leerstandsanteil beim Vermieter verbleibt.
Beleuchtung direkt im Abrechnungsfall prüfen
Nutzen Sie den Aspekt-Check als Leitfaden und wechseln Sie danach in die vollständige Abrechnungsanalyse.
Rechtsrahmen zu Beleuchtung
Möglicher Normbezug
Allgemeinstrom für Gemeinschaftsflächen kann ein Kostenart im Prüfrahmen sein. Kernnorm ist § 2 Nr. 11 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Neuinstallation und Erweiterung von Anlagen.
Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen
Möglicher Normbezug
Die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen ist eine verbrauchsunabhängige Kostenposition: Das Treppenhauslicht brennt unabhängig davon, ob alle Wohnungen bewohnt sind. Bei Leerstand sollte geprüft werden, ob der Vermieter den auf leerstehende Einheiten entfallenden Anteil nicht ungeprüft auf die verbleibenden Mieter verteilen. Die Verteilung erfolgt nach der gesamten Wohnfläche des Gebäudes, wobei der Vermieter den Kostenanteil der leeren Wohnungen selbst fachlich prüfen sollte.
Prüfpfad in der Praxis
Möglicher Normbezug
Bitten Sie um die Versorgerrechnung für den Allgemeinstromzähler an und vergleichen Sie den dort ausgewiesenen Verbrauch und Betrag mit den in der Abrechnung angesetzten Kosten. Stellen Sie sicher, dass nur der Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen (Treppenhaus, Hausflur, Außenbeleuchtung) erfasst ist und kein Verwaltungsstrom, Aufzugsstrom oder Strom einzelner Mieteinheiten eingerechnet wurde. Prüfen Sie bei mehreren Allgemeinstromzählern, ob die Zuordnung zu den jeweiligen Gebäudeteilen korrekt ist. Kontrollieren Sie abschließend den Abrechnungszeitraum der Stromrechnung gegen den Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung und stellen Sie sicher, dass periodengerecht abgegrenzt wurde.
Rechenbeispiel Beleuchtung (Leerstand)
- Objekt
- Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
- Gesamtkostenposition
- 33255.36 EUR
- Gesamtwohnfläche
- 950 m2
- Wohnfläche der Einheit
- 78 m2
- 33255.36 EUR / 950 m2 = 35.01 EUR pro m2
- 35.01 EUR x 78 m2 = 2730.78 EUR Jahresanteil
- 2730.78 EUR / 12 = 227.57 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 2730.78 EUR (monatlich 227.57 EUR).
Praxis-Tipp
Prüfen Sie, ob ein separater Allgemeinstromzähler vorhanden ist und der abgerechnete Verbrauch plausibel erscheint. Fehlt ein eigener Zähler, ist zu prüfen, ob der Vermieter die Abgrenzung zum Verwaltungsstrom nachvollziehbar darlegen.
Nächste Schritte
- Stromrechnung für den Allgemeinstromzähler anfordern und den abgerechneten Verbrauch kontrollieren.
- Prüfen, ob Verwaltungsstrom oder Mieterstrom im Allgemeinstrom enthalten ist.
- Betrag pro Quadratmeter mit dem DMB-Durchschnitt von ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat vergleichen.
- Bei fehlendem Allgemeinstromzähler die Schätzmethode des Vermieters hinterfragen und Belege anfordern.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 11 BetrKV
§ 556a BGB
In Ihrer Abrechnung prüfen
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Häufige Fragen
Welcher Fehler ist bei Beleuchtung im Aspekt Leerstand am häufigsten?
Ein häufiger Prüfpunkt bei Beleuchtung und Leerstand ist die Verteilung der Allgemeinstromkosten nur auf die bewohnten Einheiten. Da die Beleuchtungskosten unabhängig von der Belegung anfallen, ist zu prüfen, ob der Vermieter den Leerstandsanteil selbst übernehmen.
Welche Norm ist für Beleuchtung hier zentral?
Zentral ist § 2 Nr. 11 BetrKV, der die Kosten der Beleuchtung auf gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen als Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmen definiert. Die Norm grenzt bewusst den Allgemeinstrom vom individuellen Mieterstrom ab; im Einzelfall ist zu prüfen, ob nur der gemeinschaftliche Verbrauch umgelegt wurde.
Wie gehe ich bei strittigen Beleuchtung-Positionen vor?
Bitten Sie um zunächst die Stromrechnung für den Allgemeinstromzähler an und prüfen Sie, ob nur Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen erfasst ist. Beanstanden Sie schriftlich jeden Anteil, der erkennbar auf Verwaltungsstrom, Aufzugsstrom oder Mieterstrom entfällt, und beziffern Sie die Differenz unter Verweis auf § 2 Nr. 11 BetrKV.
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Jetzt prüfenStand: 2026-03-14. Inhalt zur Orientierung, keine Rechtsberatung.