Aufzug in der Nebenkostenabrechnung zu hoch?

Möglicher Normbezug

Vollwartungsvertrag komplett als Betriebskosten umlegen: Viele Aufzug-Wartungsverträge sind Vollwartungsverträge, die sowohl regelmäßige Wartung als auch Reparaturen abdecken. Nur der Wartungsanteil ist als Betriebskosten im Prüfrahmen zu betrachten. Der Reparaturanteil muss herausgerechnet werden, da Reparaturen Instandhaltungskosten sind. Praxistipp: Lassen Sie sich vom Aufzugservice eine Aufschlüsselung geben, die den Wartungsanteil und den Reparaturanteil separat ausweist. Alternativ kann ein pauschaler Abzug von 20-50 % für den Reparaturanteil angesetzt werden (je nach Vertrag und Rechtsprechung). Erdgeschoss-Mieter von den Aufzugskosten ausnehmen: Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06) können Aufzugskosten auch bei Erdgeschoss-Mietern als Prüfpunkt erscheinen, sofern eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung besteht. Das Argument: Auch Erdgeschoss-Bewohner können den Aufzug nutzen (z. B. für Keller- oder Dachbodenfahrten). Praxistipp: Prüfen Sie die Mietverträge: Wenn alle Mieter an den Betriebskosten beteiligt werden sollen, muss dies vereinbart sein. Achten Sie darauf, dass keine individuellen Ausnahmen im Mietvertrag stehen, die Erdgeschoss-Mieter ausnehmen. TÜV-Prüfung nicht als Betriebskosten erfassen: Die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit des Aufzugs durch eine zugelassene Überwachungsstelle (z. B. TÜV, DEKRA) ist ausdrücklich in § 2 Nr. 7 BetrKV als Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmen genannt. Manche Vermieter vergessen diese Position oder ordnen sie den Instandhaltungskosten zu. Praxistipp: Erfassen Sie die Kosten der regelmäßigen Aufzugsprüfung (Hauptprüfung alle 2 Jahre, Zwischenprüfung) als Betriebskosten. Halten Sie die Rechnungen für eventuelle Rückfragen der Mieter bereit.

Möglicher Normbezug

Bitten Sie bei Bedarf um Belegeinsicht, gleichen Sie den Verteilerschlüssel mit dem Mietvertrag ab und dokumentieren Sie jede Auffälligkeit mit Betrag und Position. Bei aufzug sollten Sie besonders prüfen, ob Leistungsinhalt, Vertragsbezug und Belege zusammenpassen oder ob Reparaturen, Verwaltungsanteile oder andere gesondert zu prüfende Bestandteile enthalten sind. § 556 Abs. 3 BGB nennt eine 12-Monats-Frist als möglichen Orientierungspunkt; Zugang, Fristbeginn und Ausnahmen sollten eigenständig oder fachlich geprüft werden.