Aufzug: Leerstand verständlich erklärt
Aufzugskosten nach § 2 Nr. 7 BetrKV umfassen Wartung, Betriebsstrom, TÜV-Prüfung und die Notrufanlage. Entscheidend ist die Abgrenzung zu Reparaturen und Modernisierungen, die als mögliche Abgrenzungspunkte gesondert fachlich geprüft werden sollten. Auch Erdgeschoss-Mieter können nach BGH VIII ZR 103/06 zur Kostentragung herangezogen werden.
Veröffentlicht am 31. Juli 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Aufzugskosten sind gebäudebezogen — bei Leerstand ist die Kostenzuordnung gesondert zu prüfen.
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Rechtsrahmen zu Aufzug
Möglicher Normbezug
Laufender Aufzugsbetrieb kann ein Kostenart im Prüfrahmen sein. Kernnorm ist § 2 Nr. 7 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Modernisierung, Erneuerung und Reparaturanteile.
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Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen
Da der Aufzug unabhängig von der Belegung des Gebäudes betrieben wird, fallen Wartung, Betriebsstrom und TÜV-Kosten in voller Höhe an. Bei Leerstand sollte geprüft werden, ob der Vermieter den Kostenanteil der unbewohnten Einheiten nicht ungeprüft auf die verbleibenden Mieter verteilen. Der Verteilerschlüssel muss die Gesamtwohnfläche einschließlich leerstehender Einheiten berücksichtigen, sodass der Vermieter den Leerstandsanteil wirtschaftlich gesondert fachlich prüfen lässt.
Prüfpfad in der Praxis
Prüfen Sie zunächst den Wartungsvertrag: Liegt ein Vollwartungsvertrag vor, sollte der Reparaturanteil gesondert geprüft und rechnerisch getrennt werden, da nur der Wartungsanteil im Prüfrahmen zu betrachten ist. Kontrollieren Sie, ob Reparaturkosten (z. B. Seilwechsel, Steuerungsreparatur) fälschlich als Betriebskosten ausgewiesen sind. Identifizieren Sie TÜV-Prüfung und Notrufanlage als gesonderte Positionen und gleichen Sie die Beträge mit den Originalrechnungen ab. Klären Sie anhand des Mietvertrags, ob Erdgeschoss-Mieter in die Umlage einbezogen sind oder ob individuelle Ausnahmen bestehen.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 7 BetrKV: Aufzug: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Aufzug (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
11573.67 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 11573.67 EUR / 950 m2 = 12.18 EUR pro m2
- 12.18 EUR x 78 m2 = 950.04 EUR Jahresanteil
- 950.04 EUR / 12 = 79.17 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 950.04 EUR (monatlich 79.17 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Prüfen Sie die Aufzugsrechnung auf versteckte Reparaturanteile: Wartungsverträge enthalten häufig Positionen für den Austausch von Verschleißteilen, die als gesondert zu prüfende Instandsetzung zu werten sind.
- Wartungsvertrag anfordern und auf enthaltene Reparaturpositionen prüfen.
- Kontrollieren, ob EG-Mieter korrekt in den Verteilerschlüssel einbezogen sind.
- TÜV-Prüfkosten und Notrufanlage als separate im Prüfrahmen zu betrachtende Posten verifizieren.
- Betriebsstromkosten des Aufzugs mit dem Vorjahr vergleichen und Abweichungen hinterfragen.
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