Wann darf ich die Vorauszahlungen anpassen und welche Voraussetzungen müssen vorliegen?

Nach § 560 Abs. 4 BGB dürfen Vorauszahlungen nur nach einer Abrechnung angepasst werden. Die Anpassung muss in Textform erklärt werden und auf einer ordnungsgemäßen Abrechnung basieren, die dem Mieter bereits zugegangen ist.

Wie berechne ich die neue Vorauszahlungshöhe korrekt?

Nehmen Sie den tatsächlichen Kostenanteil des Mieters aus der letzten Abrechnung und teilen Sie ihn durch 12 Monate. Eine angemessene Vorauszahlung orientiert sich an den tatsächlichen Kosten, darf aber keine versteckte Gewinnmarge enthalten.

Kann auch der Mieter eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangen?

Ja, auch der Mieter hat nach § 560 BGB das Recht, nach einer Abrechnung eine Anpassung zu verlangen, typischerweise eine Senkung bei Guthaben. Beide Seiten können die Anpassung unabhängig voneinander erklären.

Rechtsfrage

Wie kann ich Vorauszahlungen nach Abrechnung anpassen korrekt umsetzen?

Diese Seite beantwortet die Frage "Wie kann ich Vorauszahlungen nach Abrechnung anpassen korrekt umsetzen?" anhand der geltenden Betriebskostenregeln. Für belastbare Ergebnisse sollten immer Mietvertrag, Abrechnung, Verteilerschlüssel und Belege zusammen gelesen werden.

Veröffentlicht am 1. August 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026

KategorieVermieter-How-to

ZielgruppeVermieter

Stand14. März 2026

Kurzantwort

Für eine belastbare Einordnung sollten Sie Sonstige Betriebskosten sowie Vertragsgrundlage, Verteilerschlüssel und Belege gemeinsam prüfen. Rechtlicher Rahmen: § 556 Abs. 1 BGB, § 556a Abs. 1 BGB und § 2 Nr. 17 BetrKV. Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit klarer Umlagelogik und vollständiger Belegdokumentation nach aktueller Rechtsprechung.

Nächster Schritt: prüfen oder nach BetrKV erstellen

Mieter prüfen strittige Positionen in der eigenen Abrechnung. Vermieter erstellen eine BetrKV-konforme Abrechnung mit klarer Umlagelogik und Belegen.

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Rechtslage und Ausgangspunkt

Rechtsgrundlage

Maßgeblich sind § 556 Abs. 1 BGB, § 556a Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 17 BetrKV. Bei Sonstige Betriebskosten ist entscheidend, ob die Position im Mietvertrag wirksam vereinbart, rechnerisch schluessig verteilt und mit Belegen nachvollziehbar dokumentiert ist.

Tipp: Sie können Ihre Nebenkostenabrechnung kostenlos auf Fehler prüfen lassen — direkt hier starten.

Prüfpfad in 4 Schritten

1Alle Belege für Sonstige Betriebskosten sammeln und nach Leistungszeitraum ordnen.
2Verteilerschlüssel festlegen und mit Mietvertrag abgleichen.
3Berechnung vom Gesamtbetrag zum Einzelanteil sauber dokumentieren.
4Abrechnung mit Belegverweisen versehen und Frist einhalten.

Typische Fehler bei Sonstige Betriebskosten

Häufige Fehler bei Sonstige Betriebskosten:

1Position ist nicht als wiederkehrende Betriebskosten einordenbar.
2Fehlende vertragliche Vereinbarung für sonstige Kosten.
3Kosten sind eigentlich einer anderen Kostenart (Nr. 1-16) zuzuordnen. Dein Einwand wird belastbar, wenn jede Differenz mit Betrag, Normbezug und Belegstelle begründet ist.

Rechtsgrundlage

§ 556 Abs. 1 BGB

§ 556a Abs. 1 BGB

§ 2 Nr. 17 BetrKV

§ 556 Abs. 1 BGB: Bildet die mietrechtliche Grundlage fuer die Umlage von Sonstige Betriebskosten: Ohne wirksame Vereinbarung und fristgerechte Abrechnung ist die Umlage unwirksam.

§ 556a Abs. 1 BGB: Bildet die mietrechtliche Grundlage fuer die Umlage von Sonstige Betriebskosten: Ohne wirksame Vereinbarung und fristgerechte Abrechnung ist die Umlage unwirksam.

§ 2 Nr. 17 BetrKV: Ordnet Sonstige Betriebskosten als Betriebskostenposition ein und bestimmt den umlagefaehigen Leistungsumfang.

Was Sie jetzt tun sollten

Praxis-Tipp

Passen Sie die Vorauszahlungen direkt im Anschreiben zur Nebenkostenabrechnung an, damit der Mieter den Zusammenhang zwischen Abrechnungsergebnis und neuem Vorauszahlungsbetrag sofort erkennt. Geben Sie den neuen Betrag und das Datum der erstmaligen Fälligkeit klar an.

Abrechnungsergebnis als Basis nehmen und den monatlichen Durchschnittsbetrag (Jahreskosten / 12) berechnen.
Anpassungserklärung in Textform mit Bezug auf die Abrechnung, altem und neuem Betrag formulieren.
Erklärung zusammen mit der Abrechnung versenden oder unmittelbar danach nachsenden.
Neuen Vorauszahlungsbetrag ab dem übernächsten Monat nach Zugang im Mietkonto hinterlegen.