Versicherungen: Berechnung mit Beispiel verständlich erklärt
Die Berechnung der umlagefähigen Versicherungskosten erfordert zunächst die Trennung der einzelnen Policen nach Umlagefähigkeit. Anschließend wird die bereinigte Gesamtprämie nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt.
Veröffentlicht am 15. Mai 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Umlagefähige Versicherungsprämien werden addiert, Gewerbezuschläge abgezogen und der Rest nach Wohnfläche verteilt.
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Rechtsrahmen zu Sach- und Haftpflichtversicherung
Rechtsgrundlage
Gebäudebezogene Sach- und Haftpflichtversicherung ist umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 13 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutz-, Mietausfall- und rein eigentümerbezogene Policen.
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Berechnung mit Beispiel: typische Fehlerquellen
Rechtsgrundlage
Vermieter müssen bei der Abrechnung der Versicherungskosten zunächst die Gesamtprämie in umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile aufteilen. Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, also insbesondere die Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm), die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie eine etwaige Elementarversicherung. Die bereinigte Prämie wird dann durch die Gesamtwohnfläche geteilt und mit der jeweiligen Wohnungsfläche multipliziert. Bei Gebäuden mit Gewerbenutzung muss der auf die Gewerbeflächen entfallende Prämienanteil vorweg abgezogen werden, da gewerbliche Nutzung regelmäßig zu höheren Prämien führt.
Prüfpfad in der Praxis
Fordern Sie die Versicherungspolicen und die aktuelle Prämienrechnung des Gebäudeversicherers an und prüfen Sie, ob nur umlagefähige Versicherungsarten (Gebäude-, Haftpflicht-, Elementarversicherung) in der Abrechnung enthalten sind. Trennen Sie nicht umlagefähige Policen wie Mietausfallversicherung, Rechtsschutz oder Hausratversicherung des Vermieters heraus. Kontrollieren Sie bei gemischt genutzten Gebäuden, ob Gewerbezuschläge vorweg abgezogen wurden, bevor die Kosten auf Wohnmieter verteilt werden. Gleichen Sie den Prämienzeitraum mit dem Abrechnungszeitraum ab und prüfen Sie, ob Einmalzahlungen oder Nachberechnungen des Versicherers korrekt periodengerecht zugeordnet wurden.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 13 BetrKV: Sach- und Haftpflichtversicherung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Sach- und Haftpflichtversicherung (Berechnung mit Beispiel)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
3407.16 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 3407.16 EUR / 950 m2 = 3.59 EUR pro m2
- 3.59 EUR x 78 m2 = 280.02 EUR Jahresanteil
- 280.02 EUR / 12 = 23.33 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 280.02 EUR (monatlich 23.33 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Verlangen Sie eine Aufschlüsselung der Versicherungsprämie nach einzelnen Policen und prüfen Sie jede Police separat auf Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 13 BetrKV.
- Prämienrechnung des Versicherers anfordern und die Gesamtsumme mit der Abrechnung vergleichen.
- Nicht umlagefähige Versicherungen (Mietausfall, Rechtsschutz) identifizieren und herausrechnen.
- Bei gemischter Nutzung den Gewerbezuschlag aus der Prämie ermitteln und vom Wohnanteil abziehen.
- Eigenen Flächenanteil an der bereinigten Gesamtprämie nachrechnen.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV