Hauswart: Berechnung mit Beispiel verständlich erklärt
Die Hauswartkosten erfordern eine besondere Berechnungslogik, da der Bruttobetrag zunächst um nicht umlagefähige Verwaltungs- und Reparaturanteile bereinigt werden muss. Erst der verbleibende Nettobetrag darf auf die Mieter umgelegt werden.
Veröffentlicht am 7. Januar 2026 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Von den Brutto-Hauswartkosten werden Verwaltungs- und Reparaturanteile abgezogen, nur der Rest ist umlagefähig.
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Rechtsrahmen zu Hauswart
Rechtsgrundlage
Laufende Hauswarttätigkeit ist nur anteilig umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 14 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturarbeiten.
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Berechnung mit Beispiel: typische Fehlerquellen
Rechtsgrundlage
Der häufigste Fehler bei Hauswartkosten ist die ungekürzte Umlage des gesamten Rechnungsbetrags. Nach § 2 Nr. 14 BetrKV sind jedoch nur die Kosten für hauswartübliche Tätigkeiten umlagefähig, nicht aber Verwaltungsaufgaben wie Mieterkommunikation oder Wohnungsabnahmen. In der Praxis wird ein pauschaler Abzug von 20 bis 30 Prozent für den Verwaltungsanteil angesetzt, sofern der Vertrag keine detaillierte Aufschlüsselung enthält. Reparaturtätigkeiten müssen zusätzlich separat herausgerechnet werden.
Prüfpfad in der Praxis
Prüfen Sie den Hauswartvertrag und alle zugehörigen Rechnungen auf den konkreten Leistungsumfang. Rechnen Sie den nicht umlagefähigen Verwaltungsanteil heraus, der erfahrungsgemäß bei 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten liegt. Identifizieren Sie Reparaturarbeiten im Leistungsverzeichnis und ziehen Sie diese ebenfalls ab, da Instandhaltung nicht auf Mieter umgelegt werden darf. Schließen Sie Doppelberechnungen mit Nr. 9 (Gebäudereinigung) und Nr. 10 (Gartenpflege) aus, indem Sie prüfen, ob der Hauswart diese Tätigkeiten zusätzlich zu externen Dienstleistern ausführt. Vergleichen Sie den verbleibenden umlagefähigen Betrag mit dem Vorjahr und dem Durchschnitt.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 14 BetrKV: Hauswart: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Hauswart (Berechnung mit Beispiel)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
10748.21 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 10748.21 EUR / 950 m2 = 11.31 EUR pro m2
- 11.31 EUR x 78 m2 = 882.18 EUR Jahresanteil
- 882.18 EUR / 12 = 73.52 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 882.18 EUR (monatlich 73.52 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Fordern Sie den Hauswartvertrag an und prüfen Sie, ob der Verwaltungsanteil konkret beziffert oder pauschal geschätzt wurde.
- Hauswartvertrag und Rechnungen anfordern und den Leistungsumfang im Detail analysieren.
- Verwaltungsanteil von 20 bis 30 Prozent identifizieren und von der Umlage abziehen.
- Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten im Leistungsverzeichnis erkennen und herausrechnen.
- Den bereinigten Betrag mit dem Verteilerschlüssel auf Ihre Wohnung umrechnen und mit der Abrechnung vergleichen.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV