1. Nicht umlagefähige Kosten abgerechnet

Der häufigste Fehler: Vermieter legen Kosten um, die gar nicht umlagefähig sind. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert genau, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.

Diese Kosten dürfen NICHT umgelegt werden:

Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Verwaltungskosten (außer bei Gewerbemietverträgen)
Bankgebühren für das Mietkonto
Rechtsanwalts- und Gerichtskosten
Neuanschaffungen (z.B. Spielgeräte, Mülltonnen)

💡 Tipp: Prüfen Sie jede Position einzeln gegen die Liste der umlagefähigen Kosten.

2. Rechenfehler und falsche Summen

Klingt banal, kommt aber häufiger vor als gedacht: Einfache Rechenfehler bei der Addition der Kosten oder bei der Berechnung des Mieteranteils.

So prüfen Sie:

Addieren Sie alle Einzelpositionen – stimmt die Summe?
Prüfen Sie: Gesamtkosten × Ihr Anteil = Ihr Betrag?
Stimmt die Differenz zwischen Vorauszahlung und Nachzahlung?

3. Falscher Verteilerschlüssel

Der Verteilerschlüssel bestimmt, wie die Kosten auf die Mieter aufgeteilt werden. Häufig wird der falsche Schlüssel verwendet oder er weicht vom Mietvertrag ab.

Gängige Verteilerschlüssel:

Wohnfläche: Am häufigsten, fair bei gleicher Nutzung
Personenzahl: Für verbrauchsabhängige Kosten (Müll, Wasser)
Wohneinheiten: Jede Wohnung zahlt gleich viel
Verbrauch: Nach Zählerstand (Heizung, Wasser)

Wichtig: Der Schlüssel muss im Mietvertrag vereinbart sein. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche.

4. Frist nicht eingehalten (12-Monats-Frist)

Nach § 556 BGB muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Verpasst der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen!

Beispiel:

Abrechnungszeitraum: 01.01.2024 - 31.12.2024
Frist: 31.12.2025
Kommt die Abrechnung erst am 05.01.2026 an → Sie müssen nicht nachzahlen!

⚠️ Achtung: Guthaben steht Ihnen trotzdem zu – auch bei verspäteter Abrechnung!

5. Doppelte Kostenansätze

Manche Kosten tauchen unter verschiedenen Namen mehrfach auf. Besonders bei Hausmeisterkosten und Gartenpflegewerden oft Leistungen doppelt abgerechnet.

Typische Doppelungen:

Hausmeister + separate "Winterdienst" (wenn im Hausmeistervertrag enthalten)
Gartenpflege + "Grünflächenpflege"
Gebäudereinigung + "Treppenhausreinigung"

6. Fehlende Angaben zur Gesamtfläche

Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss die Gesamtwohnfläche des Hauses und die Wohnfläche Ihrer Wohnung ausweisen. Nur so können Sie den Verteilerschlüssel nachvollziehen.

Fehlen diese Angaben, ist die Abrechnung formell fehlerhaft und Sie können Widerspruch einlegen.

7. Heizkosten falsch verteilt (Verstoß gegen HeizkostenV)

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50% der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Viele Abrechnungen verstoßen dagegen.

Gesetzliche Vorgaben:

50-70% nach Verbrauch
30-50% nach Wohnfläche
Warmwasserkosten separat ausweisen

→ Mehr zur Heizkostenverordnung erfahren

8. Vorauszahlungen falsch angerechnet

Die von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen müssen korrekt von den Gesamtkosten abgezogen werden. Prüfen Sie:

Stimmt die Höhe der angerechneten Vorauszahlungen?
Wurde der richtige Zeitraum berücksichtigt?
Wurden alle 12 Monate angerechnet?

9. Leerstandskosten auf Mieter umgelegt

Steht eine Wohnung leer, darf der Vermieter die Kosten für diese Wohnung nicht auf die anderen Mieter umlegen. Der Vermieter trägt das Leerstandsrisiko!

💡 Prüfen Sie: Entspricht die angegebene Gesamtwohnfläche der tatsächlich vermieteten Fläche? Oder wurden leerstehende Wohnungen herausgerechnet?

10. Verweigerung der Belegeinsicht

Sie haben das Recht, alle Originalbelege (Rechnungen, Verträge) einzusehen. Der Vermieter muss Ihnen Termine zur Einsichtnahme anbieten.

Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, können Sie die Abrechnung anfechten und die Zahlung verweigern.

Die 10 häufigsten Fehler in Nebenkostenabrechnungen

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