Nebenkostenabrechnung zu hoch? So prüfst du sie richtig
Studien zeigen: Jede zweite Nebenkostenabrechnung in Deutschland enthält Fehler. Oft zahlen Mieter dadurch zu viel – durchschnittlich 200-500€ pro Jahr. Mit der richtigen Prüfung holst du dir dein Geld zurück.
Die erschreckende Wahrheit über Nebenkostenabrechnungen
📊 50% aller Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler
💰 200-500€ zahlen Mieter im Durchschnitt zu viel pro Jahr
⏰ 95% der Mieter prüfen ihre Abrechnung nie richtig
🎯 12 Monate Widerspruchsfrist – danach ist das Geld weg
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Sind deine Nebenkosten zu hoch? Die Durchschnittswerte 2025
Durchschnittliche Nebenkosten pro m² und Monat
Deutschland 2025 (ohne Heizung und Warmwasser)
| Kostenart | €/m²/Monat | Anteil | Bei 70m² |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer | 0.80€ | 8% | 56€ |
| Heizung | 14.50€ | 58% | 1015€ |
| Wasser/Abwasser | 2.40€ | 10% | 168€ |
| Müllbeseitigung | 1.90€ | 8% | 133€ |
| Versicherung | 0.60€ | 2% | 42€ |
| Hausreinigung | 1.20€ | 5% | 84€ |
| Sonstige | 2.30€ | 9% | 161€ |
| Gesamt (kalte Nebenkosten) | 2.35€ | 100% | 165€ |
BetrKV-Grundlagen: Was darf der Vermieter umlegen?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt genau, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Nur die 17 Kostenarten aus § 2 BetrKV sind umlagefähig – alles andere muss der Vermieter selbst tragen.
Umlagefähig nach BetrKV
- ✅ Grundsteuer
- ✅ Wasserversorgung & Entwässerung
- ✅ Heizung & Warmwasser
- ✅ Aufzug
- ✅ Straßenreinigung & Winterdienst
- ✅ Müllbeseitigung
- ✅ Hausreinigung
- ✅ Gartenpflege
- ✅ Beleuchtung
- ✅ Schornsteinreinigung
- ✅ Versicherungen (Gebäude)
- ✅ Hauswart
NICHT umlagefähig
- ❌ Verwaltungskosten
- ❌ Reparaturen & Instandhaltung
- ❌ Rechtsanwaltskosten
- ❌ Bankkredite & Zinsen
- ❌ Maklerkosten
- ❌ Mietausfallrisiko
- ❌ Leerstände
- ❌ Werbung für Mieter
- ❌ Hausverwalter-Vermietung
- ❌ Abschreibungen
- ❌ Modernisierungskosten
⚖️ Rechtliche Grundlage: Nur Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum am Grundstück laufend entstehen sind umlagefähig. Einmalige Kosten, Reparaturen oder verwaltungsbedingte Kosten trägt immer der Vermieter.
Die 6 häufigsten Fehler in Nebenkostenabrechnungen
Nicht umlagefähige Kosten
Verwaltungskosten, Reparaturen oder Instandhaltung wurden auf Mieter umgelegt
Beispiel: Hausverwalterkosten für Vermietung, Mieterwechsel, Reparaturen
Falsche Verteilerschlüssel
Kosten wurden nicht nach der vereinbarten Formel aufgeteilt (z.B. nach Wohnfläche statt Personenzahl)
Beispiel: Müllkosten nach m² statt nach Personenzahl verteilt
Doppelte Kostenerfassung
Bestimmte Kosten wurden mehrfach berechnet oder bereits in anderen Positionen enthalten
Beispiel: Hauswartkosten sowohl unter Position 14 als auch in den Heizkosten
Fehlerhafte Heizkosten
Verstöße gegen die Heizkostenverordnung (weniger als 50% nach Verbrauch, keine Trennung Warmwasser)
Beispiel: Nur 30% nach Verbrauch, 70% nach Fläche abgerechnet
Abrechnungszeitraum-Fehler
Kosten aus verschiedenen Zeiträumen vermischt oder falscher 12-Monats-Zeitraum
Beispiel: Kosten von 14 Monaten auf 12 Monate umgelegt
Leerstandskosten umgelegt
Kosten für leerstehende Wohnungen wurden auf bewohnte Wohnungen verteilt
Beispiel: Grundsteuer für 10 Wohnungen auf nur 8 bewohnte Wohnungen umgelegt
Fristen für Widerspruch – Jetzt handeln!
⏰ Wichtige Fristen
- 12 Monate: Widerspruchsfrist gegen die Abrechnung
- 12 Monate: Vermieter muss Abrechnung erstellen
- 30 Tage: Zahlungsfrist für Nachzahlungen (nach BGB)
- 3 Jahre: Verjährungsfrist für Rückforderungen
📋 Nach dem Widerspruch
- 1. Vermieter anschreiben: Fehler konkret benennen
- 2. Belege anfordern: Nachweise für alle Kosten
- 3. Frist setzen: 4 Wochen für Korrektur
- 4. Bei Bedarf: Mieterverein oder Rechtsanwalt
Schritt-für-Schritt: So prüfst du deine Nebenkostenabrechnung
Formale Prüfung
Prüfe Abrechnungszeitraum (12 Monate?), deine Daten, Wohnfläche und ob alle Pflichtangaben vorhanden sind.
Kosten auf Umlagefähigkeit prüfen
Vergleiche alle Kostenpositionen mit der BetrKV. Nur die 17 Kostenarten sind erlaubt – alles andere streichen.
Verteilerschlüssel kontrollieren
Wurden die Kosten nach dem richtigen Schlüssel verteilt? Grundsteuer nach Fläche, Wasser oft nach Personen.
Kosten mit Durchschnitt vergleichen
Nutze die Durchschnittswerte oben. Sind deine Kosten deutlich höher? Dann genauer hinschauen.
Heizkosten separat prüfen
Mindestens 50% nach Verbrauch? Warmwasser getrennt ausgewiesen? Monatliche Verbrauchsinfo erhalten?
Belege kontrollieren
Verlange Einsicht in alle Originalbelege. Du hast das Recht, alles zu prüfen und Kopien zu bekommen.
Widerspruch einlegen
Bei Fehlern: Schriftlich widersprechen, Fehler konkret benennen, Frist für Korrektur setzen (4 Wochen).
Lass deine Nebenkostenabrechnung automatisch prüfen
Warum mühsam selbst rechnen? Unsere KI prüft deine Abrechnung in 2 Minuten auf alle BetrKV-Verstöße und berechnet automatisch, wie viel du zurückbekommst.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Fällen oder rechtlichen Streitigkeiten sollten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren.